Οι πολιτικές στέγης δεν περνούν πια από την αντιπαροχή: για μια κοινωνική και περιβαλλοντική προσέγγιση του οικιστικού αποθέματος

photo-27Στο πλαίσιο της σημερινής πολυεπίπεδης κρίσης, πραγματοποιούνται μεγάλες ανατροπές στο σύστημα γης, οικοδομής και κατοικίας. Οι συνθήκες διαβίωσης υποβαθμίζονται και η στεγαστική επισφάλεια αυξάνεται για μεγάλα στρώματα του πληθυσμού (αδυναμία συντήρησης της κατοικίας, ενεργειακή φτώχεια, απώλεια στέγης). Το οικιστικό απόθεμα και η ακίνητη περιουσία απαξιώνονται με γρήγορους ρυθμούς, ενώ την ίδια στιγμή, καταστρέφεται σημαντικό μέρος του κατασκευαστικού κλάδου (στις εργολαβικές επιχειρήσεις και την αγορά δομικών υλικών) και χάνονται θέσεις απασχόλησης.

Οι κυβερνητικές επιλογές για υπερ-φορολόγηση ακόμα και της πρώτης κατοικίας και η στήριξη των μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων ανατρέπουν ριζικά προηγούμενα δεδομένα για το ρόλο της οικοδομής στην οικονομία και τη σχετική εξασφάλιση (μέσω ιδιοκατοίκησης και δανεισμού) της πρόσβασης μεγάλου μέρους της κοινωνίας στη στέγη και σε εισόδηματα από ακίνητα.

Σε αυτό το πολύ διαφορετικό τοπίο της κρίσης δίνεται ίσως η ευκαιρία να αναπτυχθούν πολιτικές και πρακτικές για την παράλληλη αντιμετώπιση των ζητημάτων που προκύπτουν από τις αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες, τη συντελούμενη απαξίωση του χτισμένου και της ιδιοκτησίας, και τις ανάγκες ενεργειακής βιωσιμότητας σε μια άλλη κατεύθυνση, μέσα απο διαδικασίες αξιοποίησης του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος που θα εστιάζουν στις ιδιαίτερα υποβαθμισμένες περιοχές στο κέντρο και την περιφέρεια της πόλης, και –παράλληλα με την επιδίωξη της οικονομικής ανάκαμψης– θα απαντούν σε επείγοντα κοινωνικά και οικολογικά ζητούμενα.

Οι δυνατότητες επανάχρησης των κενών, δημόσιων ή ιδιωτικών, κτιρίων έχουν συζητηθεί, και από περιβαλλοντική σκοπιά, για μεγάλο διάστημα και στην Ελλάδα. Η ανάσχεση της οικιστικής επέκτασης και η αναβάθμιση των κεντρικών περιοχών περιλαμβάνονται ως στόχοι τόσο στο Ρυθμιστικό Σχέδιο Αθήνας του 1985, αλλά και στο πιο πρόσφατο με τον όρο «συμπαγής πόλη».

Αντίστοιχα η συζήτηση για τον περιορισμό της ενεργειακής κατανάλωσης του κτιριακού τομέα εισάγεται μέσω ευρωπαϊκών οδηγιών και έχει οδηγήσει σε εφαρμογές πιλοτικών προγραμμάτων αναβάθμισης (π.χ. Ταύρος ΟΕΚ-ΚΑΠΕ) ή στο πρόγραμμα «εξοικονόμηση κατ’ οίκον» του ΥΠΕΚΑ. Στο τελευταίο, κίνητρο για την ενεργειακή αναβάθμιση καθίσταται η αύξηση της εμπορικής αξίας της πρώτης κατοικίας, ενώ η διαχείριση του προγράμματος από τις τράπεζες μπλοκάρει την επιχορήγηση των χαμηλών εισοδημάτων (μην εγκρίνοντας την «πιστοληπτική τους ικανότητα»).

«Τόσοι άνθρωποι χωρίς σπίτι, τόσα σπίτια χωρίς ανθρώπους»

Ιδιαίτερα όμως στη σημερινή συγκυρία, το ζήτημα της αξιοποίησης του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος μπαίνει με διαφορετικούς όρους. Η ορθολογικότερη διαχείριση των πόρων –οικονομικών, υλικών, χωρικών– καθίσταται πιο επιτακτική. Το δεδομένο της μετατροπής της ιδιοκτησίας από οικογενειακό πόρο σε οικονομικό βάρος και η αδυναμία των περισσότερων ακόμη και για μικρο-επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισης δημιουργούν νέες προτεραιότητες και ίσως αντιλήψεις, πέρα από την αγοραία προσέγγιση του ζητήματος της κατοικίας. Οι εκτεταμένες ανάγκες για στέγη, για κοινωνικές υποδομές και για μείωση του κόστους ενεργειακής κατανάλωσης των κατοικιών, απαιτούν σύνθετες και καινοτόμες προσεγγίσεις τις οποίες θα μπορούσε να αναλάβει ένας ανασυγκροτημένος Οργανισμός Κοινωνικής Κατοικίας, σε συνεργασία με τις πρωτοβάθμιες δομές τοπικής αυτοδιοίκησης και τις κοινωνικές οργανώσεις.

Κοινωνικό ενοίκιο και επανάχρηση

Η κάλυψη διαφοροποιημένων στεγαστικών αναγκών παράλληλα με την κινητοποίηση μικρών οικοδομικών επιχειρήσεων και μικρών κεφαλαίων μπορεί να γίνει με δημόσια προγράμματα συντονισμού και ρύθμισης της προσφοράς και ζήτησης κατοικίας στο υπάρχον οικιστικό απόθεμα, σε ένα πλαίσιο προώθησης του «κοινωνικού ενοικίου», όπως η σύναψη συμβόλαιων παραχώρησης με μικρο-ιδιοκτήτες ακινήτων ή κίνητρα για τη διάθεση κλειστών διαμερισμάτων με επιδοτήσεις του βασικού κόστους επισκευής, με στόχο την παροχή στέγης σε δικαιούχους κοινωνικής κατοικίας με χαμηλό ή μηδενικό ενοίκιο (βλ. encounter athens). Τέτοια προγράμματα κοινωνικής κατοικίας και παρεμβάσεων σε υποβαθμισμένες περιοχές περιλαμβάνουν επίσης περιορισμούς που διασφαλίζουν την κοινωνική λειτουργία και τους όρους μελλοντικής εκμετάλλευσης των επιδοτούμενων κατοικιών, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα κερδοσκοπίας και αποκλεισμού ή εκτοπισμού αδύναμων κοινωνικών ομάδων.

Υπάρχουν ήδη κοινωνικές δυναμικές σε αυτή την κατεύθυνση, με τις άτυπες παραχωρήσεις ακινήτων με αντάλλαγμα τα κόστη της ιδιοκτησίας, και το στοιχημα είναι να καθιερωθεί μια μακροχρόνια αλλαγή παραδείγματος πέρα απο την αναγκαστική προσαρμογή στις συνθήκες της κρίσης. Στον αντίποδα κινούνται τόσο το πρόγραμμα φοροαπαλλαγών στο Γεράνι και το Μεταξουργείο καθώς έχει ως μοναδικό στόχο τη μόχλευση της αγοράς ακινήτων και από αυτό επωφελούνται κυρίως συγκεντροποιημένα επιχειρηματικά σχήματα, όσο και ο επανασχεδιασμός μέσω της καταστροφής και μέσω κινήτρων για τους εργολάβους που προτείνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (κατεδάφιση οικοδομικών τετραγώνων, προσαύξηση δόμησης).

Ένα άλλο ενδιαφέρον παράδειγμα αποτελούν οι περιπτώσεις παραχώρησης αχρησιμοποίητων κτιρίων, συνήθως του δημοσίου, σε συνεταιρισμούς κατοίκων για στεγαστική χρήση με αυτο-επισκευή –όπως οι νόμοι αυτοανάκτησης και αυτοκατασκευής στην Ιταλία– που συνδυάζουν τη συμμετοχή στην παραγωγή της κατοικίας και τις συλλογικές διαδικασίες με κοινωνικούς σκοπούς (στέγαση μεταναστών και προσφύγων, αστέγων, χαμηλών εισοδημάτων), και θέτουν στόχους ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων μέσω προσιτών παρεμβάσεων.

Η δραστηριοποίηση συνεταιρισμών μπορεί να αφορά τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που τα διαθέτουν ως κεφάλαιο για τη δημιουργία ενός στεγαστικού συνεταιρισμού (και ως ανάσχεση της συγκέντρωσης ιδιοκτησίας), τους ενοίκους ενός συνεταιρισμού κατοίκησης στον οποίο παραχωρείται ένα κτίριο προς διαμόρφωση ή ακόμη και τα συνεργεία που κάνουν την επισκευή. Επιπλέον, τα συνεταιριστικά σχήματα προσφέρονται για την ανάπτυξη εναλλακτικών μοντέλων κατοίκησης όπως η συλλογική κατοίκηση, η συγκατοίκηση, ευέλικτη ή προσωρινή κατοικία κ.λπ.

Ζητούμενο την περίοδο της κρίσης είναι και η εφαρμογή καινοτομίας στις αποκαταστάσεις κατοικιών και την εξοικονόμηση ενέργειας που θα συνδυάζουν χαμηλό κόστος, χαμηλή τεχνολογία και αυτο-επισκευές. Το επίδικο εδώ είναι οι δράσεις για την εξοικονόμηση ενέργειας να μην αφορούν κυρίως την αγορά τεχνολογίας (κουφώματα, λέβητες, φωτοβολταϊκά κ.λπ.) όπως συμβαίνει σήμερα, αλλά πρωτίστως τον επανασχεδιασμό και τη διαμόρφωση νέων στοιχείων (τροποποίηση ανοιγμάτων, σκίαστρα, αξιοποίηση προσανατολισμών και αερισμών) στο υπάρχον στοκ.

Τέλος, οι παραπάνω προτάσεις θέτουν το ζήτημα μιας διαφορετικής διαδικασίας πρόσβασης στην κατοικία με συμμετοχή, αυτοκατασκευή, συλλογικές διαδικασίες και προτάγματα. Αλλά και το αίτημα της διασφάλισης της κοινωνικής υπεραξίας στις πολιτικές και τα δημόσια προγράμματα, σε αντιδιαστολή με τους στόχους της διευκόλυνσης της κερδοσκοπίας που ακολουθούνται σήμερα.

ΔΗΜΗΤΡΑ ΣΙΑΤΙΤΣΑ

αρχιτέκτων, υ/δ πολεοδόμος

Advertisements